2025年5月13日ღ★★，由中国企业评价协会ღ★★、清华大学房地产研究所ღ★★、北京中指信息技术研究院主办ღ★★，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”成功召开ღ★★。会上ღ★★，中指研究院发布《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》ღ★★。

　　截至目前ღ★★，共有67家物业服务上市公司登陆资本市场ღ★★，其中港交所主板61家ღ★★，A股6家ღ★★。2024年以来ღ★★，尽管物业板块总市值呈现小幅上升态势ღ★★，但企业规模扩张面临瓶颈ღ★★，市场竞争日益激烈dafa娱乐经典官网ღ★★。ღ★★，行业整体进入理性ღ★★、稳健的发展新阶段ღ★★，增长模式逐渐从规模扩张转向质量提升与效益优化ღ★★。在此背景下ღ★★，优秀上市公司持续强化服务能力ღ★★，提升品牌知名度ღ★★，强化细分市场拓展能力ღ★★；积极探索与培育新兴业务领域ღ★★，拓展多元营收渠道ღ★★，以应对传统业务增长乏力的挑战ღ★★，引领行业迈向多元化ღ★★、现代化ღ★★。在2025中国物业服务上市公司研究中ღ★★，中指研究院针对盈利能力中央空调ღ★★。ღ★★、公司规模ღ★★、服务品质ღ★★、成长潜力ღ★★、财富创造能力等方面制定了研究方法和指标体系ღ★★，本着“客观ღ★★、公正ღ★★、准确ღ★★、全面”的原则ღ★★，发掘综合实力强ღ★★、经营业绩佳ღ★★、投资价值大的优秀物业服务上市公司ღ★★，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式ღ★★，为投资者提供科学全面的投资参考依据ღ★★。

　　综合实力TOP10企业以稳健经营构筑发展护城河ღ★★，凭借卓越服务力ღ★★、品牌公信力与优秀拓展能力ღ★★，持续领跑市场并赢得行业高度认可ღ★★。在管理效能跃升ღ★★、经营效益突破ღ★★、风控体系升级ღ★★、品质服务深耕及运营模式创新等关键维度ღ★★，引领行业高质量发展ღ★★，进一步夯实行业领军地位ღ★★。

　　物业服务行业整体发展保持稳健ღ★★，但市场规模增速有所放缓ღ★★，企业面临内生能力重构与外部竞争加剧的双重挑战ღ★★。保利物业以高质量发展为核心基调ღ★★，在市场拓展ღ★★、产品服务ღ★★、管理运营与社区产业布局等多维度深度打造核心竞争力ღ★★，坚定践行长期主义发展策略ღ★★。在规模层面ღ★★，2024年新拓展第三方项目单年合同金额约人民币30.05亿元ღ★★，再创历史新高并保持稳健增长ღ★★；在质量层面ღ★★，市场拓展结构实现多维度优化ღ★★：核心城市聚焦ღ★★、非居业态升级ღ★★、大项目占比提升ღ★★。

　　在增量市场持续收缩的宏观背景下ღ★★，物业服务企业正面临存量竞争与增量突破的双重压力ღ★★。如何通过“精准拓客-价值深耕-生态共生”的外拓策略闭环ღ★★，构建“高效率ღ★★、高质量ღ★★、可持续”的市场竞争力ღ★★，已成为上市公司突破行业增长瓶颈的核心命题ღ★★。

　　截至2024年12月31日ღ★★，碧桂园服务除“三供一业”业务外的收费管理面积约为10.37亿平方米ღ★★，管理规模实现稳步提升ღ★★，是披露管理面积数据的上市公司中唯一突破十亿平方米的公司ღ★★。此外ღ★★，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积约为9030万平方米ღ★★。碧桂园服务共管理7895个物业项目ღ★★，项目遍布中国内地31个省ღ★★、自治区ღ★★、直辖市ღ★★。

　　2024年以来ღ★★，上市公司以战略聚焦为核心ღ★★，系统性强化市场拓展能力ღ★★：通过深化团队建设与激励机制改革ღ★★，推动组织效能跃升ღ★★；以全周期品质管控体系为基石ღ★★，筑牢市场口碑护城河ღ★★；精准聚焦高能级城市与战略新兴业态ღ★★，加速优质项目布局ღ★★；同时ღ★★，依托“AI+IoT”智能物管平台与大数据动态监测ღ★★，高效捕捉区域市场机会ღ★★，实现业务增长与品牌势能双轮驱动ღ★★。

　　中海物业稳步推进市场拓展ღ★★，通过多元化业态布局覆盖不同类型项目ღ★★，深化客户资源纵深开发ღ★★：一方面稳固现有客户资源ღ★★，另一方面积极挖掘新兴客户需求ღ★★，持续夯实收入基础并巩固市场竞争地位ღ★★。截至2024年12月31日ღ★★，中海物业在管面积较2023年末增长7.4%ღ★★，新增2960万平方米ღ★★，总规模达4.31亿平方米ღ★★。年内新增签约面积7410万平方米ღ★★，其中63.3%来自独立第三方ღ★★，体现市场化拓展能力ღ★★。

　　成长潜力TOP10企业以规模稳健ღ★★、效益优先ღ★★、创新突破为核心竞争力ღ★★，成为行业高质量发展的标杆ღ★★，通过“规模+效益”双轮驱动ღ★★，在市场竞争中进一步巩固护城河ღ★★。

　　截至2024年12月31日ღ★★，保利物业实现营业收入约163.42亿元ღ★★，同比增长8.5%ღ★★。2024年毛利率为18.26%ღ★★；归属于本公司股东的净利润为人民币14.74亿元ღ★★，现金及银行结余约118.66亿元ღ★★，同比增加7.8%ღ★★。近几年ღ★★，保利物业均保持稳健发展ღ★★，各项关键财务指标表现较优ღ★★。

　　物业上市公司仍在持续探索社区增值服务ღ★★，聚焦优势资源和高频需求ღ★★，借助科技平台打造适宜的服务运营模式ღ★★，挖掘并深耕有潜力的社区增值服务ღ★★。碧桂园服务致力于成为“全周期社区生活服务整合运营商”ღ★★，为业主提供全场景ღ★★、全链条ღ★★、全生命周期的社区生活服务ღ★★，重塑物业服务价值体验ღ★★，2024年社区增值服务收入约人民币41.94亿元ღ★★，较上一年同期同比增长约11.8%ღ★★，占总营收比例进一步提升至9.5%ღ★★。

　　住宅赛道竞争日益激烈ღ★★，非住宅领域开启“垂直深耕”ღ★★，业态类型越来越丰富ღ★★，专业化服务能力成为破局关键ღ★★，万亿级蓝海市场有待进一步释放ღ★★。

　　雅生活服务通过差异化深耕存量市场ღ★★，在政府办公ღ★★、文体场馆ღ★★、公园景区等优势非住宅细分业态持续巩固领先地位ღ★★，重点保障重大优质项目成功续约ღ★★。年内新报跑狗ღ★★，集团成功拓展多个标杆性院校项目ღ★★，包括中国民用航空飞行学院ღ★★、广东水利电力职业技术学院及天津泰达街道中小学及幼儿园集群项目ღ★★，为教育机构提供全场景ღ★★、定制化综合服务解决方案ღ★★。

　　中国步入“双碳”战略纵深推进期ღ★★，ESG从企业“可选题”升级为“必答题”ღ★★。ESG相关政策不断出台ღ★★，推动企业尤其上市公司重视绿色运营和可持续发展ღ★★，在激烈的市场竞争中重构核心竞争力ღ★★。金融街物业始终将ESG理念深度融入企业运营全链条ღ★★，通过合规经营筑牢发展根基ღ★★、绿色服务锻造竞争优势ღ★★，让可持续发展从理念倡导转化为战略执行ღ★★、管理实践与价值创造ღ★★。

　　资本市场物业板块呈现筑底企稳特征ღ★★，在政策催化与行业出清共振下ღ★★，板块估值修复进入“价值重估窗口期”ღ★★。头部央国企及优质民企凭借“规模扩张提质效ღ★★、服务升级筑壁垒ღ★★、盈利模式再进化”三大核心优势ღ★★，持续获得资本溢价与投资者关注ღ★★。2024年ღ★★，华润万象生活构建独特稳健业务模式ღ★★，明确商管及物管两大主航道专业化发展ღ★★，坚定落实“高质量的规模发展”及“高品质和高效率的运营”两大支撑体系ღ★★，持续做优组织变革与激励ღ★★、科技赋能及战略型收并购三大发展引擎ღ★★。2024年以来ღ★★，公司总市值长期稳定行业第一名ღ★★。

　　在当前经济形势下ღ★★，资本市场对物业服务行业的价值研判更趋理性与审慎ღ★★。随着市场竞争格局的深度重塑与服务需求的分层迭代ღ★★，行业正加速向专业化ღ★★、精细化方向转型ღ★★。在这一背景下ღ★★，部分具有独特竞争优势和发展潜力的物业服务企业仍是资本市场关注的焦点ღ★★。

　　目前ღ★★，物业服务上市公司共67家ღ★★，其中港股61家ღ★★，A股6家ღ★★。经核查ღ★★，截至2025年4月30日ღ★★，新城悦服务ღ★★、瑞森生活服务仍未披露2024年度业绩公告ღ★★。依据研究规范及数据可比性原则ღ★★，剔除上述2家未披露年报企业及采用非标准会计年度（4月1日-次年3月31日）的奥克斯国际ღ★★，最终确定64家上市公司作为研究样本ღ★★。

　　2024年全年ღ★★，样本公司总市值呈现震荡波动的走势ღ★★。2024年年初ღ★★，样本公司总市值为2556.71亿元ღ★★，而到年末调整至2488.47亿元ღ★★，整体跌幅为2.67%ღ★★。2025年以来ღ★★，样本公司总市值稳步小幅增长ღ★★，呈现温和复苏态势ღ★★。

　　截至2025年4月30日收盘ღ★★，在样本公司中ღ★★，华润万象生活总市值851.37亿元ღ★★，排名第一ღ★★；万物云ღ★★、碧桂园服务分别以251.30亿元和231.70亿元的总市值位列第二ღ★★、三位ღ★★。排名前十的公司市值合计为2178.07亿元ღ★★，占总市值的78.07%ღ★★，较上一年同期TOP10企业占比提升3.21个百分点ღ★★，头部效应显著ღ★★，分化格局进一步加剧ღ★★。

　　截至2025年4月30日收盘ღ★★，样本公司总市值较2024年8月的低点增长约36%ღ★★，达到2789.77亿元ღ★★；样本公司市盈率（TTMღ★★，已剔除负值及大于500倍的异常值ღ★★，下同）均值约为21.25倍ღ★★。其中ღ★★，A股样本公司的市盈率均为74.57倍ღ★★，港股样本公司的市盈率均值为14.14倍ღ★★。

　　以2024年年初市值为基准点ღ★★，至2025年4月30日收盘计算样本公司市值涨跌幅ღ★★，整体来看ღ★★，央国企市值表现优于民营企业ღ★★，且在2025年后ღ★★，二者市值涨跌幅差距有逐渐扩大的趋势ღ★★。截至2025年4月30日ღ★★，央国企市值均值涨幅为19.52%ღ★★，民营企业市值均值下跌2.05%ღ★★，两者相差21.57个百分点ღ★★。

　　64家样本公司中ღ★★，2025年4月30日收盘较2024年年初市值实现正增长的有22家ღ★★，占比34.38%ღ★★。其中共有2家涨幅超过100%ღ★★，经发物业（自2024年7月3日挂牌上市起算）涨幅为261.45%ღ★★，表现最优秀ღ★★，领悦服务集团涨幅为101.54%新报跑狗ღ★★。

　　截至2025年4月30日ღ★★，共有35家物业服务上市公司宣布发放2024年年度现金分红[footnoteRef:0]ღ★★，共计144.60亿元ღ★★，创历史新高ღ★★，同比增速为28.05%ღ★★，较2023年下降21.85个百分点ღ★★，但仍保持较高的增速ღ★★。从年度现金分红金额看ღ★★，2024年仅有2家金额超过10亿元ღ★★：华润万象生活最高ღ★★，为52.23亿元ღ★★，同比增长94.11%ღ★★；万物云24.30亿元ღ★★，同比增长71.89%ღ★★。两家企业年度现金分红额高ღ★★，增速快ღ★★，导致2024年年度现金分红总金额大幅提高ღ★★。 [0: 指定年度内各报告期累计现金分红总额ღ★★。]

　　2024年1月初至2025年4月30日ღ★★，共计13家物业上市公司实施股票回购ღ★★，涉及股票数量1.92亿股ღ★★，金额10.53亿元ღ★★。其中ღ★★，德信服务集团回购股份数量最多ღ★★，达到了5474.5万股ღ★★，万物云回购金额最大ღ★★，为4.71亿元ღ★★。企业在二级市场回购股票ღ★★，既能通过减少流通股数量优化财务杠杆水平ღ★★，降低加权平均资本成本ღ★★、提升企业运营效率和股东回报率ღ★★，也能向市场传递管理层对企业价值肯定的信号ღ★★，表明其认为当前股价被低估ღ★★，从而稳定市场预期ღ★★、增强投资者信心ღ★★。

　　2024年dafabet大发手机版官网下载ღ★★，ღ★★，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元ღ★★，同比增长4.01%ღ★★，增速较上一年下降了3.82个百分点ღ★★。主要原因在于ღ★★：1）企业规模虽在扩张ღ★★，但管理面积增速放缓ღ★★，企业营收无法依靠企业快速扩张得到快速增长ღ★★；2）增值业务中ღ★★，受宏观经济影响ღ★★，高收益ღ★★、高毛利的社区增值服务业务萎缩ღ★★，受关联方影响ღ★★，非业主增值业务大幅下降ღ★★；3）市场化竞争加剧ღ★★，部分企业为获取优质项目开展低价竞争ღ★★，压缩项目议价空间ღ★★。

　　在营收增速TOP10中ღ★★，民营企业占据七席ღ★★，企业数量在营收增速TOP10中的占比反超央国企ღ★★，表现优秀ღ★★。营收增速TOP10中各企业的营业收入均未超过样本公司营业收入均值ღ★★，表明高速增长企业的营收规模相对较小ღ★★。

　　从营业收入构成看ღ★★，2024年物业服务上市公司的基础物业服务收入均值为34.91亿元ღ★★，同比增长9.21%ღ★★。基础物业服务在营业收入中的占比进一步提升至73.06%ღ★★，较上一年提升3.67个百分点ღ★★。

　　2024年物业服务上市公司增值服务收入均值8.65亿元ღ★★，同比下降15.71%ღ★★；在营业收入中占比为15.04ღ★★，较上一年下降了3.29个百分点ღ★★。其中ღ★★，社区增值收入均值为6.21亿元ღ★★，同比下降4.59%ღ★★；非业主增值服务收入降至2.44亿元ღ★★，降幅达34.96%ღ★★。

　　从营业收入分层看ღ★★，上市公司头部效逐渐增强ღ★★，企业分层现象加剧ღ★★。2022-2024年ღ★★，营业收入TOP10企业整体名单保持稳定ღ★★，仅部分企业排名发生变化ღ★★。从市场份额上看ღ★★，2024年营业收入TOP10企业营收总额占上市公司营收总额的比例为67.25%ღ★★，较2023年微增0.85个百分点ღ★★。

　　图ღ★★：2022-2024年物业服务上市公司营业收入TOP10及其余企业营收总额及TOP10营收占比

　　2024年ღ★★，营业收入TOP10企业的营收均值为197.85亿元ღ★★，是其余企业均值的11.09倍ღ★★，是全部样本公司均值的4.30倍ღ★★。TOP10营收均值增速为5.33%ღ★★，高于其余企业的营收增速3.95个百分点ღ★★，高于全部样本公司的营收增速1.33个百分点ღ★★。TOP10企业的营收增速较快ღ★★，是其在上市公司中占比增大的主要原因ღ★★。

　　分企业性质看ღ★★，央国企营收表现优于民营企业ღ★★。2024年ღ★★，央国企营收均值为55.55亿元ღ★★，较全部样本公司的均值高20.84%ღ★★，较民营企业均值高29.86%ღ★★。营收增速看ღ★★，央国企营收增速为6.57%ღ★★，较上一年下降8.39个百分点ღ★★，降幅较大ღ★★，近几年增速首次降至个位数ღ★★，民营企业营收增速2.94%ღ★★，较上一年下降2.17个百分点ღ★★。

　　2024年ღ★★，物业服务上市公司毛利润均值为8.67亿元ღ★★，较上一年微降0.22亿元ღ★★，降幅为2.40%ღ★★；净利润均值为1.91亿元ღ★★，较上一年下降0.48亿元ღ★★，降幅为20.20%ღ★★。毛利率均值和净利率均值分别为20.13%和4.42%ღ★★，较上一年分别下降1.29百分点和1.33个百分点ღ★★。结合2024年收入仍在增长情况ღ★★，物业公司增收不增利愈发明显ღ★★。

　　近两年ღ★★，受外部环境影响ღ★★，物业行业利润率回归理性ღ★★。从整体市场情况看ღ★★，通过与港交所12个行业大类横向对比ღ★★，披露2024年数据的58家企业的毛利润率中位数排在第9位ღ★★，净利润率中位数排在第3位ღ★★。表明虽然外部环境波动较大ღ★★，但物业行业仍然较为稳健ღ★★，是一个“低毛利ღ★★、稳盈利”的行业ღ★★。且其净利润率中位数与公共事业行业较为接近ღ★★，也符合准公共服务的行业属性ღ★★。

　　分企业性质看ღ★★，2024年ღ★★，央国企毛利率均值为19.87%ღ★★，净利率均值为10.39%ღ★★。近两年ღ★★，央国企的毛利率均值和净利率均值波幅较小ღ★★，保持稳定ღ★★，凸显央国企业务的稳定性和较强的风险管控能力ღ★★。

　　相比之下ღ★★，民营企业毛利率与净利率自2020年达到近五年最高水平后ღ★★，已连续四年下滑ღ★★。2024年民营企业毛利率为20.25%ღ★★，虽略高于央国企ღ★★，但二者的差距并不大ღ★★。2024年民营企业净利率为1.59%ღ★★，同比下降2.18个百分点ღ★★，已显著低于央国企ღ★★，且二者之间的差距正在扩大ღ★★，主要由于央国企风险控制及关联方状况较好ღ★★，受到应收账款减值以及商誉资产减值的影响较小ღ★★。

　　2024年ღ★★，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到871.82亿元ღ★★，同比增长3.19%ღ★★，增长率较上一年下降5.22个百分点ღ★★，低于同期营收增速ღ★★。应收账款及票据总额增速低于营收增速ღ★★，与营收增速之间的剪刀差正在扩大ღ★★，表明物业公司的回款能力增强ღ★★，经营效率得到提升ღ★★。

　　2024年ღ★★，物业服务上市公司的人员成本均值为16.45亿元ღ★★，较上一年微增0.44亿元ღ★★；虽然人员成本均值增加ღ★★，但其增速小于营业成本均值的增速ღ★★，人员成本占总营业成本的比例下降wofacaidafa黄金版官网ღ★★。ღ★★，2024年为42.36%ღ★★，较上一年减少1.82个百分点ღ★★。

　　2024年ღ★★，物业服务上市公司的期间费用率[footnoteRef:1]均值为8.63%ღ★★，与2023年基本持平ღ★★，并未随着企业营收的增长而增加ღ★★。物业公司在经过多年降本增效后ღ★★，已将期间费用控制得较为稳定ღ★★，逐渐摆脱过去粗放经营的模式ღ★★，开始向现代化ღ★★、集约化企业转型ღ★★。 [1: 期间费用率=销售ღ★★、行政及一般费用/营业收入]

　　2024年ღ★★，上市公司逐渐弱化管理规模相关数据ღ★★，针对已披露数据的企业ღ★★，管理面积ღ★★、合约面积增速均较上一年下降ღ★★，储备面积均值出现下降ღ★★。原因在于ღ★★：第一ღ★★，市场竞争激烈ღ★★，外拓难度大ღ★★；第二ღ★★，收并购市场持续降温ღ★★；第三ღ★★，部分物业服务上市公司主动退出低质ღ★★、低效益项目ღ★★，对管理面积增长产生影响ღ★★；第四ღ★★，物业公司已经从“重数量”转变为“重质量”ღ★★，不再单纯依靠面积扩张扩大公司规模ღ★★，因此在年报中公布面积相关数据的上市公司逐渐减少ღ★★。

　　2024年ღ★★，已披露相关数据的物业服务上市公司管理面积均值1.48亿平方米ღ★★，同比增长6.24%ღ★★，增速较上一年下降4.67个百分点ღ★★，增速放缓ღ★★。外因为项目外拓难度增大ღ★★，管理面积增长乏力ღ★★；内因为企业清退低质项目ღ★★，存量项目管理面积减少ღ★★。

　　从管理规模分层看ღ★★，头部效应进一步凸显ღ★★。管理面积TOP10企业的管理面积合计52.42亿平方米ღ★★，占比达66.92%ღ★★，较上一年管理面积TOP10占比提升约0.64个百分点ღ★★。TOP10中仅有雅生活服务的面积增速为负值ღ★★，为（-6.76%）ღ★★。剔除管理面积增速负值企业ღ★★，剩余TOP10企业同比增速为9.18%ღ★★，超过均值2.94个百分点ღ★★。

　　从管理面积增速看ღ★★，管理面积增速TOP10企业中ღ★★，仅有金茂服务的管理面积达到1亿平方米ღ★★，增速较快的企业主要包括央国企等有资源整合优势的企业ღ★★，规模在中等水平且拓展能力和品牌优势较强的企业ღ★★。

　　分企业性质看ღ★★，2024年ღ★★，央国企管理面积均值1.80亿平方米ღ★★，同比增速10.11%ღ★★，增速较2023年下降12.01个百分点ღ★★；民营企业管理均值1.36亿平方米ღ★★，同比增速4.50%ღ★★，增速较2023年下降2个百分点ღ★★。央国企整体仍优于民营企业ღ★★。

　　2024年合约面积均值为1.71亿平方米ღ★★，同比增长2.02%ღ★★，较上一年下降1.00个百分点ღ★★。合约面积增速放缓且低于管理面积增速ღ★★，表明企业在未来面临规模增长压力ღ★★。

　　2024年ღ★★，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比为60.28%dafa大发ღ★★，较2023年下降2.01个百分点ღ★★。我国房地产市场仍呈现调整态势ღ★★，物业公司为摆脱关联方影响ღ★★，将第三方拓展作为企业未来重点发展方向ღ★★。但第三方项目拓展难度较高ღ★★，项目留存率ღ★★，特别是单一业主项目的留存率较低ღ★★，导致2024年第三方项目占比下降ღ★★。

　　2024年以来ღ★★，物业服务行业发生多个并购案例ღ★★，但整体看并购市场热度并不高ღ★★。大部分收并购为集团内部资源整合ღ★★，将原本业务相关但管理分散的公司进行重新整合ღ★★；部分企业通过收并购拓展服务范围ღ★★，提升自己在多元服务领域的专业能力ღ★★；少部分企业通过市场整合扩张规模并成功上市ღ★★。

　　随着物业公司不再盲目追求规模扩张ღ★★，可以预见ღ★★，未来的收并购将更多集中在提升企业盈利能力或提升企业业务能力的方向上ღ★★，“小而美”“技能专精”的公司将会受到更多公司的青睐ღ★★。

　　2024年ღ★★，上市公司管理面积中非住宅业态占比42.51%ღ★★，无明显变化ღ★★。尽管物业公司加大非住宅业态的拓展力度ღ★★，但非住宅业态管理面积占比基本维持稳定ღ★★。

　　随着增量市场空间持续收窄ღ★★，物业公司获取的新建项目数量逐步减少ღ★★，而存量项目的平均楼龄呈现递增趋势ღ★★，导致运营维护的复杂性与专业性需求同步攀升ღ★★。从市场整体来看ღ★★，兼具物业费优势ღ★★、设施完备及管理效益的优质项目逐渐减少ღ★★，资源稀缺性正日益凸显ღ★★。在此背景下ღ★★，物业服务上市公司主动调整发展路径ღ★★，从规模扩张转向质量深耕ღ★★，通过“减量提质”策略实现可持续发展ღ★★，“精管优拓”已成为行业转型的核心共识ღ★★。

　　聚焦经营能效ღ★★，对所有在管项目进行系统性盘点ღ★★，通过对标调研和项目评估ღ★★，就各项目的发展潜力及经营贡献ღ★★，主动匹配资源配置ღ★★。

　　通过合理的短期投入ღ★★，换取有质效的规模增长ღ★★，对非核心区域的负贡献项目选择主动退管ღ★★，以谋求公司可持续健康发展ღ★★。

　　企业经营策略从规模优先转为效益优先ღ★★，需要摒弃过去的粗放的经营模式ღ★★，由“业务扩张”转变为“战略聚焦”ღ★★，除了要对项目的质效进行把控外ღ★★，还要对内降本增效ღ★★，发挥集约优势ღ★★，形成规模效应ღ★★、集聚效应ღ★★。优秀上市公司的深耕策略从最初的区域深耕ღ★★，到后续的区域与业态深耕并重ღ★★，再到当前区域ღ★★、业态ღ★★、客户三个维度的深耕ღ★★，全方位提升企业效率大发appღ★★，ღ★★，多角度降低企业成本ღ★★。

　　区域深耕围绕企业发展的重点城市ღ★★，以及各城市的核心区域两方面进行ღ★★，以达到提升城市项目数量ღ★★、提升区域项目密度的目的ღ★★。近年来ღ★★，越来越多的上市公司逐步收缩核心城市数量ღ★★，将公司战略聚焦到经济较好或是基础较强的城市ღ★★，并集中资源对城市的重点区域持续进行渗透ღ★★，提升区域项目密度ღ★★。滨江服务持续聚焦杭州ღ★★、深耕长三角ღ★★，截至2024年年底ღ★★，在杭州的管理面积达4327.4万平方米ღ★★，占比约63.7%dafa大发ღ★★，前五大城市的在管面积占比约88.5%ღ★★。截至2024年年底ღ★★，保利物业核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达到约79.5%ღ★★。

　　业态深耕可以选择企业当前的优势业态或是公司未来的发展方向ღ★★，上市公司之间的战略差异较为明显ღ★★。目前新报跑狗ღ★★，大部分企业选择在自己擅长的领域进行深耕ღ★★：在住宅领域ღ★★，部分企业依托自身优势深耕高端住宅等回报率较高的项目ღ★★，绿城服务依托品牌影响力与物业服务优势ღ★★，打造高端经济品牌ღ★★，深耕高端住宅细分市场ღ★★；在非住宅领域ღ★★，细分程度提高ღ★★，业态可扩展至商办ღ★★、商场ღ★★、学校ღ★★、医院ღ★★、场馆ღ★★、景区ღ★★、公园ღ★★、墓地等ღ★★，大部分企业选择深耕多个细分领域ღ★★，少部分选择深耕单一领域ღ★★，如卓越商企服务深耕高端商企服务业态ღ★★，巩固其领先地位ღ★★。

　　客户深耕围绕增量市场与存量市场两个方面ღ★★，在增量市场上ღ★★，企业通过挖掘关键客户ღ★★，打通项目拓展关键节点ღ★★，或是依托关键客户扩大市拓范围ღ★★，提升市拓能效ღ★★；在存量市场上ღ★★，通过深入挖掘研究业主需求ღ★★，关注业主痛点ღ★★，定位服务方向ღ★★，提升服务品质ღ★★，提高业主满意度ღ★★，最终提升项目效益dafa大发ღ★★。

　　2024年住建部把建设“好房子”单列为一项工作重点ღ★★，并下设提升物业服务质量等五个工作小项ღ★★。同年ღ★★，住建部部长倪虹表示ღ★★：“‘好房子’需要好服务ღ★★，将实施居住服务提升行动ღ★★，下大力气提高物业服务水平ღ★★。”提高物业服务质量已上升为国家战略层面议题ღ★★。在增值服务方面ღ★★，打破旧观念ღ★★，提供个性化ღ★★、差异化的优质增值服务ღ★★；在设施升级ღ★★、社区改造方面ღ★★，一方面完成基础设施升级ღ★★、便民设施升级ღ★★，另一方面ღ★★，对有条件的小区开展绿色升级ღ★★、智慧升级ღ★★；在精神ღ★★、文化需求层面ღ★★，通过构建温馨的社区环境ღ★★，提供丰富的文体活动ღ★★，打造和谐的社区氛围ღ★★。

　　上市公司通过打造标准化服务ღ★★，为基础服务提升整体服务质量ღ★★，为增值服务提供高水平的品质保证ღ★★，构筑服务能力的护城河ღ★★，提升品牌知名度ღ★★。新城悦服务正式发布《新城悦服务标准化V2.0》ღ★★，回归服务本质ღ★★。该服务标准包含320+页内容和2088+个执行细节ღ★★，精准覆盖业主96%的高频生活场景ღ★★，提供环境维护ღ★★、安全保障ღ★★、生活响应等多维度的解决方案ღ★★。上市公司在制定标准化服务体系后ღ★★，通过构建系统化管理体系ღ★★，建立标准化服务供应与考核机制ღ★★，并根据服务标准打造标杆项目ღ★★，并逐步复制推广ღ★★，促进标准化服务落地执行dafa大发ღ★★。

　　《新城悦服务标准化V2.0》《绿城物业服务标准指导手册》ღ★★、保利物业“东方礼遇”服务体系ღ★★、中海物业“紫金执事”服务体系ღ★★、金茂服务“MOCO服务体系”

　　2024年全国物业服务满意度得分为73.1分ღ★★，四年来首次回升新报跑狗ღ★★，各细分项也全部为正增长ღ★★。在经历改革的阵痛后ღ★★，物业行业逐渐向好ღ★★，但应戒骄戒躁ღ★★，持续提供优质服务ღ★★，满足客户的需求与预期ღ★★。

　　物业公司增值服务可分为非业主增值服务及社区增值服务ღ★★。2024年ღ★★，非业主增值服务受到较大影响ღ★★，社区增值服务收入占比被动提升ღ★★，成为各企业增值服务收入的主要部分ღ★★。当前ღ★★，社区增值服务收入增长乏力dafa大发体育ღ★★，ღ★★，上市公司选择退出缺乏发展潜力的业务领域ღ★★，将精力更多集中在已取得一定成效的领域ღ★★，或是拥有资源优势的领域ღ★★。此外ღ★★，部分公司拓展新的业务增长点ღ★★，充电站ღ★★、充电桩ღ★★、光伏储能站等新能源项目已成为部分企业在社区增值服务中的重点布局方向ღ★★。

　　推出智享楼下充电平台ღ★★，截至2024年底ღ★★，在全国超4000个社区运营约5万个充电桩ღ★★，共计约50万个充电插座ღ★★，累积注册用户数超340万ღ★★，通过自营设备为业主提供更安全ღ★★、更便利的两轮充电服务ღ★★。

　　旗下科技公司自主研发了充电桩管理平台“招小充”ღ★★，支持汽车充电桩ღ★★、充电宝多种设施ღ★★。当年累计在804个项目中接入充电桩31,471台ღ★★，累计用户71.9万人ღ★★，减少二氧化碳排放17,808吨ღ★★。

　　旗下已有聚焦新能源汽车充电的“大斑马充电”ღ★★，以及“这锂换电”智慧骑手换电站ღ★★，后者累计服务用户超300万人ღ★★。

　　物业上市公司同时也在向企事业单位寻求新的突破口ღ★★。IFM主要衍生自非住宅物业ღ★★，是为企事业单位ღ★★、学校ღ★★、医院等单一业主或客户提供的非核心业务的外包服务ღ★★，近年来备受物业公司关注ღ★★，从需求端看ღ★★，企事业单位在生产经营中更加倾向于将非核心业务外包给专业公司ღ★★，IFM市场需求逐步释放ღ★★，空间巨大ღ★★。目前ღ★★，上市公司对IFM业务的布局仍处于初级阶段ღ★★。由于IFM业务的特殊性ღ★★，物业公司需要构建专业的服务能力ღ★★，以便在未来充分发掘IFM市场的潜力ღ★★。

　　城市服务作为企业创新型服务的另一个热门赛道ღ★★，已经成为一些物业公司营业收入中的重要组成部分ღ★★。尽管面临着回款困难和毛利率下降的压力ღ★★，但伴随我国城市化进程进入精细化治理新时代dafabet大发手机版官网下载ღ★★，ღ★★，传统的“围墙内服务”已无法满足城市全域治理的需求ღ★★，物业公司在政策推动与市场机遇的双重驱动下正突破服务边界ღ★★，以“城市服务商”的角色深度参与城市治理ღ★★，挖掘城市服务的市场潜力ღ★★。

　　随着信息技术与物业管理行业的深度融合ღ★★，物业公司纷纷深化科技应用水平ღ★★，具备了更加强大的服务能力和业务能力ღ★★：一方面ღ★★，科技帮助企业打破传统过度的人力依赖服务模式ღ★★，实现降本增效ღ★★；另一方面ღ★★，企业借助智慧科技手段能够为客户带来全新的服务体验ღ★★，并探索多元增值业务ღ★★。随着新技术的应用ღ★★，物业公司不仅要拥有能熟练使用新技术辅助物业服务的一线工作人员ღ★★，还要拥有能紧跟时代潮流ღ★★、适应科技发展的企业管理人员ღ★★，也要拥有能突破创新ღ★★，将科研转化为生产力的科技研发人员新报跑狗ღ★★。

　　打造工匠体系ღ★★，绘制“中海工匠战图”ღ★★，每年组织开展“技能大赛”“星级管家”“岗位服务之星”“最美园丁”“红旗设备”“红旗机手”“标准化机房”等赋能培训和评比活动ღ★★，培养职业素质和专业技术“双优”的中海匠才ღ★★。

　　围绕二五新战略ღ★★，全面升级各级管理干部的领导力培养及梯队建设机制ღ★★，包括ღ★★：“领航计划”“砺将计划”“磐石计划”“启航星计划”和“星火计划”等ღ★★。

　　组建一支由行业专家ღ★★、技术骨干及年轻才俊组成的研发团队ღ★★，致力于智慧物业领域的技术研发与产品迭代ღ★★。同时建立了完善的研发管理体系和激励机制ღ★★，确保研发工作的高效推进与成果的快速转化ღ★★，以此培养科技研发人员ღ★★，保持在行业内的技术领先优势ღ★★。

　　2024年以来ღ★★，多家上市公司对管理层人员作出调整ღ★★，在企业发展的关键期为企业注入新的动能ღ★★，有利于企业实施新的发展战略ღ★★。在当前市场竞争压力增加ღ★★、业务发展战略调整等因素的影响下ღ★★，部分企业通过高管团队的迭代来优化运营管理ღ★★，更好地适应复杂多变的市场环境ღ★★。

　　2024年以来ღ★★，物业上市公司在资本市场上的表现呈现出明显的波动与分化特征ღ★★，受宏观经济环境ღ★★、政策调控ღ★★、行业竞争格局及企业自身经营策略等多重因素影响ღ★★，整体市场表现较为低迷ღ★★，但部分优质企业仍展现出较强的抗风险能力和发展韧性ღ★★。

　　2024年以来ღ★★，物业板块表现相对比较稳定ღ★★。我们以近两年上市研究期间整理的市值在百亿元以上的上市公司数据为例ღ★★，可以看到ღ★★，目前港股上市公司中市值超过100亿港元的企业有6家ღ★★，分别是华润万象生活ღ★★、万物云ღ★★、碧桂园服务ღ★★、中海物业ღ★★、保利物业ღ★★、绿城服务ღ★★，与一年前市值百亿级企业完全一致ღ★★，并且市值波动较小ღ★★。可以预期ღ★★，未来ღ★★，物业上市公司资本市场表现仍将保持波动维稳的状态ღ★★，行业分化趋势或将进一步加剧ღ★★，优质企业有望通过战略调整和业务创新实现价值重估ღ★★。

　　从IPO方面看ღ★★，2024年至今ღ★★，共有两家国资物企成功登陆港交所主板市场ღ★★。泓盈城市服务与经发物业分别于2024年5月ღ★★、7月成功上市ღ★★，弥补了湖南省及陕西省无上市物企的空白ღ★★，两家企业共计募集资金约2.53亿港元ღ★★。此外ღ★★，6月ღ★★，港誉智慧城市服务在正式完成更名及更换管理层等一系列动作后ღ★★，正式被纳入资本市场物业板块ღ★★。整体看ღ★★，物业板块IPO市场热度进一步下降新报跑狗ღ★★。

　　同时ღ★★，根据证监会与三大证券交易所于2024年4月30日分别发布的系列规定ღ★★，A股主板的盈利要求进一步提升至“最近三年累计净利润不低于2亿元ღ★★，最近一年净利润不低于1亿元”ღ★★；港股主板虽然对于盈利方面的要求暂未改变ღ★★，但对于关联交易ღ★★、市场地位ღ★★、资金用途等方面的询问进一步细化ღ★★，事实上也增加了企业上市的周期与难度ღ★★，如深业运营经历四次交表却依然未能实现上市目标ღ★★。可以预期ღ★★，未来行业IPO热度仍将处于低位ღ★★，地方国企以及具备业务特色ღ★★、盈利能力强的物业公司仍有机会ღ★★。

　　此外ღ★★，资本市场也出现了物业公司基于自身战略选择ღ★★，主动退出资本市场的现象ღ★★。2024年9月ღ★★，华发股份完成对华发物业服务的私有化ღ★★，完成摘牌ღ★★；2025年3月ღ★★，融信服务也完成了私有化流程ღ★★，退出资本市场ღ★★。两家企业的退市事件反映了物业管理行业资本逻辑的深刻转变——从“规模增速驱动”转向“现金流与质量优先”ღ★★，倒逼企业强化服务创新ღ★★、数字化运营及高毛利赛道布局ღ★★，行业整合进一步加速ღ★★，资本市场不再是“有进无出”ღ★★，上市公司将根据自身战略及发展情况选择合适的路径ღ★★。

　　面对激烈的市场竞争ღ★★，市场拓展难度不断增加ღ★★，越来越多的上市公司意识到整合集团内部优势资源是高效进行业务拓展的重要举措ღ★★。从2024年以来的并购情况看ღ★★，约一半案例是集团内部优质资源的整合ღ★★，如绿城服务收购杭州港誉ღ★★、东原仁知服务收购上海长青社康养等ღ★★。并购整合机会将更多集中在集团内部优质资源整合方面ღ★★，如经发物业ღ★★、泓盈城市服务已通过资源整合成功上市ღ★★，更多地方国企正在加速整合中ღ★★。

　　当前ღ★★，物业管理行业正处于深度变革期ღ★★，市场竞争加速分化ღ★★，行业格局有望重塑ღ★★。头部物企凭借规模优势ღ★★、品牌效应及多元化服务能力ღ★★，将在市场竞争中占据主导地位ღ★★。2024年ღ★★，披露管理面积数据的上市公司中ღ★★，管理面积前十的企业在管面积总额达52.42亿平方米ღ★★，市场份额约占16.69%ღ★★，较上一年提升0.51个百分点ღ★★。未来ღ★★，行业集中度或将进一步提升ღ★★，头部企业有望通过市场拓展ღ★★、并购整合以及战略合作等方式持续获取优质项目ღ★★，扩大市场份额ღ★★。

　　中小物企将加快战略转型ღ★★，聚焦细分市场ღ★★，提升服务品质和运营效率ღ★★，通过差异化竞争实现突围ღ★★。随着行业不断发展ღ★★，非住宅细分赛道逐步精细化ღ★★，办公ღ★★、轨道交通ღ★★、文体场馆ღ★★、胡同物业ღ★★、工地物业ღ★★、城市服务等细分领域均已出现代表性上市公司ღ★★，且以中小企业为主ღ★★。如2024年登陆资本市场的泓盈城市服务和经发物业均以城市服务为专业优势ღ★★；珠江股份则以文体场馆运营为特色业务等ღ★★。中小型企业更注重自身在特色优势领域的深耕ღ★★，通过打造差异化竞争优势ღ★★，构筑护城河ღ★★，提升市场竞争力ღ★★。

　　随着科技的日新月异ღ★★，物业与科技的深度融合已成为不可逆转的行业趋势ღ★★。科技赋能不仅让物业公司实现降本增效ღ★★，更在提升用户体验ღ★★、优化内部管理流程方面发挥了举足轻重的作用ღ★★。物业服务领域的上市公司ღ★★，作为行业的领军者和中坚力量ღ★★，本应成为科技应用的先锋ღ★★，然而ღ★★，当前这些企业在智能化投入水平有待提升ღ★★，科技应用上的渗透度仍显不足ღ★★。

　　具体分企业来看ღ★★，尽管头部物业公司正加快智能化建设的步伐ღ★★，但其在科技化（数字化）建设上的投入占营业收入的比重平均仅为1.25%左右（保守测算）ღ★★，这一比例相对较低ღ★★，反映出科技投入与其业务规模和潜力之间的不匹配ღ★★。与此同时ღ★★，中小型物业公司则面临着更为严峻的挑战ღ★★，它们不仅资金实力有限ღ★★，难以承担高额的科技研发投入ღ★★，还面临技术适配性差ღ★★、专业人才匮乏等问题ღ★★，导致其科技化建设水平与头部企业的差距日益扩大ღ★★。

　　从科技对物业场景应用的实际情况来看ღ★★，当前ღ★★，行业头部企业已在客户服务ღ★★、设施运维以及空间管理三大关键领域成功推进智能化建设ღ★★，并取得了显著的应用成效ღ★★。然而ღ★★，就整体应用深度与广度而言ღ★★，智能化技术的渗透程度仍有较大的提升空间ღ★★。展望未来ღ★★，在人工智能（AI）技术的深度赋能下ღ★★，行业科技化建设的战略重心将发生重要转变ღ★★，从过往侧重于“工具创新”逐步过渡到聚焦“场景落地”ღ★★。具体而言ღ★★，将紧密围绕人ღ★★、物ღ★★、空间这三大核心场景要素ღ★★，深度挖掘智能化技术在提升服务品质ღ★★、优化运营效率等方面的潜力ღ★★，驱动物业服务向精细化ღ★★、个性化与智能化的更高层次迈进ღ★★。

　　未来ღ★★，上市公司除了进一步推动科技应用的落地实施ღ★★，还需持续紧跟科技发展的最新趋势ღ★★，把握科技前沿动向ღ★★，不断将新兴技术融入日常管理与服务场景之中ღ★★。以DeepSeek为代表的AI大模型ღ★★，为物业公司提供了创新业务实践与管理决策的强大能力支持ღ★★。如中海物业推出“海宝AI助手”ღ★★，通过多场景嵌入和多流程覆盖ღ★★，为一线员工提供了便捷的业务指引ღ★★。中海物业的员工可以通过集团的门户网站进入这一智能交互界面ღ★★，随时咨询业务相关的问题ღ★★，并立刻获得相应的解决方案ღ★★，不仅能够为员工节省工作时间ღ★★，还提升了物业问题解决的效率ღ★★，改善用户体验ღ★★。

　　2024年堪称A股ESG信息披露迈向“标准化”的关键节点ღ★★。这一年ღ★★，财政部ღ★★、证监会以及国务院国资委等核心监管部门密集出台了一系列ESG领域相关政策指引新报跑狗ღ★★，有力推动了ESG信息披露向标准化方向加速迈进ღ★★。2024年4月ღ★★，沪深北交易所在中国证监会的指导下正式发布了《上市公司可持续发展报告指引》（以下简称《指引》）ღ★★，填补了中国境内可持续发展报告指引的空白ღ★★，标志着中国上市公司ESG信息披露迈向新阶段ღ★★。11月ღ★★，基于《指引》的框架ღ★★，沪深北交易所进一步发布了《上市公司自律监管指南——可持续发展报告编制（征求意见稿）》ღ★★，作为《指引》的“教科书”ღ★★，旨在更好地帮助企业实施报告编制dafa大发ღ★★。2025年1月17日ღ★★，沪深北交易所发布《上市公司可持续发展报告编制指南》ღ★★，为上市公司编制可持续发展报告提供细化指导ღ★★。

　　ESG所蕴含的价值理念与核心主张ღ★★，已成为企业有效管理各类风险的重要工具ღ★★，助力企业在复杂多变的环境中稳健前行ღ★★，实现可持续发展ღ★★。展望未来ღ★★，物业上市公司可以从以下几个方面持续加强ESG建设ღ★★。

　　第1ღ★★， 政策驱动下ESG披露框架或将进一步调整ღ★★，上市公司注重信息披露“双重重要性”原则ღ★★。财政部《企业可持续披露准则——基本准则（征求意见稿）》ღ★★、三大交易所《上市公司自律监管指引——可持续发展报告》及香港会计师公会《香港财务报告准则S1号——可持续相关财务信息披露一般要求（HKFRS S1）》和《香港财务报告准则S2号——气候相关披露（HKFRS S2）》征求意见稿的出台ღ★★，表明我国明确采纳双重重要性原则ღ★★，即财务重要性和影响重要性ღ★★。

　　第2ღ★★， 企业需精准把握核心ESG议题ღ★★，强化风险防控体系dafa大发ღ★★，并深化对员工的关怀机制ღ★★。在制定ESG战略时ღ★★，企业应兼顾自身业务特性与利益相关方的多元化期望ღ★★，运用科学严谨的议题实质性评估矩阵ღ★★，对ESG相关议题进行系统性评估ღ★★。毕竟ღ★★，重要性议题在某种程度上构成了企业ESG报告披露的基石与逻辑起点dafa大发ღ★★。具体到物业公司ღ★★，其识别关键议题的流程通常涵盖议题全面识别ღ★★、初步筛选评估ღ★★、深度议题分析以及最终审核确认四大核心步骤ღ★★。

　　第三ღ★★，科学搭建ESG管治架构ღ★★，关键在于“量企裁衣”ღ★★，避免盲目“亦步亦趋”ღ★★。当前新报跑狗ღ★★，尽管多数企业在其ESG报告中宣称采用了某种标准化的ESG管治架构ღ★★，但这种披露往往流于形式ღ★★，更多是为了迎合监管需求ღ★★，缺乏实质性的执行与深化ღ★★。企业在将ESG理念真正内化于公司战略ღ★★、业务布局及日常运营实践中仍显力不从心ღ★★，内部对ESG的深层价值与战略意义尚未形成统一认知ღ★★，也未能深刻把握ESG与业务发展之间的内在协同效应ღ★★。

　　第四ღ★★，践行使命担当ღ★★，积极履行企业社会责任ღ★★，是新时代企业发展的应有之义ღ★★。物业服务企业已突破传统物业管理边界dafa大发ღ★★，主动投身社区公益与乡村振兴的广阔舞台ღ★★。作为社区生活的坚实守护者ღ★★，他们深刻认识到乡村振兴对于国家繁荣昌盛及居民生活品质提升的关键作用ღ★★，充分发挥自身资源与优势ღ★★，精心策划并实施了一系列成效显著的公益行动ღ★★。